건물에 대한 정보를 접할 때 자주 볼 수 있는 용어 중에 용적률, 건폐율 2가지가 있습니다. 이 2가지 단어 개념만 정리되면 대략적인 건물의 높이와 토지 면적을 유추할 수 있습니다. 면적과 관련된 표현인데 어떻게 다른지 한 번 살펴보겠습니다.
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용적률
용적률은 건물의 전체 바닥 면적을 해당 건물이 세워진 대지 면적으로 나눈 값입니다. 쉽게 말하면 건폐율에 건물 높이(지상 층수)를 곱한 것과 같습니다.
건폐율 × 건축물 높이(지상층수)
건물의 가치는 토지의 가치와 건물의 내재 가치를 모두 포함합니다. 용적률이 높을수록 전체 부동산 가치에서 건물 가치가 차지하는 비중이 더 크다는 의미입니다. 건물을 소유권을 나줘 가진 사람들은 건물이 위치한 토지를 대지 지분에 따라 나눠갖는데, 용적률이 높을수록 1인당 대지 지분이 더 작아집니다. 낮은 용적률이 유리한 투자라는 일반적인 통념은 토지는 감가상각되지 않지만 건물은 하락한다는 사실에서 비롯됩니다.
용적률 계산에는 지하층 면적, 지상층 주차장 이용 면적, 특정 기준 내 베란다 면적, 고층 건물의 대피 안전 구역, 옥상 엘리베이터 기계실 면적을 제외한 면적이 포함됩니다. 과도한 대피 구역을 만들고 완료 후 용도를 변경함으로써 용적률 규정을 우회하기 위해 맹목적인 제외가 악용될 수 있으므로 제외는 선택적으로 이루어집니다. 2016년부터 엘리베이터와 같은 커뮤니티 시설은 원래 용적률의 일부였지만 현재는 장애인 용 엘리베이터는 제외됩니다.
용적률이 높을수록 토지 면적에 비해 건축 면적이 더 크다는 것을 의미하며, 이는 건물이 고층으로 지어진다는 말입니다. 일반적으로 용적률이 낮은 토지보다 높은 토지가 부동산 가치가 더 높습니다. 한국의 경우 용적률 범위는 80~1,500%이며, 지방자치단체 조례에 따라 도시 주거 지역의 경우 최대 500%까지 증가가 가능합니다. 뉴타운 재개발 사업 시 토지 이용 변화에 따른 건폐율 및 용적률 조정이 이루어지므로 실제 용적률은 크게 증가하게 됩니다.
용적률은 건폐율과 함께 도시 개발 밀도를 평가하는 척도로 사용됩니다. 교통 및 환경 조건은 용적률 및 건폐율 증가에 영향을 미치는 주요 요인이며, 문화적 요인과 대중 정서가 중요한 역할을 합니다. 용적률이 높을수록 건축 밀도가 증가하고 비용이 절감되므로 유리해 보일 수 있지만, 비율이 지나치게 높으면 비좁은 조건과 심각한 환경 문제가 발생할 수 있으므로 세심한 조정이 필요합니다.
한국의 상업용 건물은 특히 주거 지역과 달리 높은 용적률을 보이는 경우가 많습니다. 상업 지역에서는 일광권에 관한 법적 고려 사항이 간과되어 환경 문제를 이유로 행정 승인을 받을 수 있습니다. 주거 지역과 근접한 경우에도 상업 지역에는 동일한 규정이 적용되지 않을 수 있으므로 주거용 상업 공간을 선택할 때는 주의가 필요합니다. 예를 들어 서울 스퀘어는 용적률이 1100%가 넘는습니다.
전통적으로 서유럽은 연약한 지반으로 인해 용적률이 낮은 주거 지역을 선호하고 독립형 주택을 선호합니다. 그러나 서유럽의 도시 지역은 일반적으로 용적률이 높습니다. 예를 들어 파리의 용적률은 250%로 서울의 160%를 능가합니다.
건폐율
건폐율은 건설 현장 내 건축물이 차지하는 토지의 비율을 말합니다. 용적률과 함께 건축 면적을 대지 면적으로 나눈 값에 100을 곱하여 계산하는 도시 건물 밀도의 주요 지표 역할을 합니다.
건폐율 = 건축면적 / 대지면적×100
일반적으로 건폐율이 높아지면 용적률도 함께 높아져 부동산 개발 밀도가 급격히 높아진다. 그러나 높이 제한과 같은 요인으로 인해 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 도시 지역은 일반적으로 건물 대 토지 비율 제한을 50~70%로 적용하는 반면, 관리 지역은 20~40% 사이의 제한을 유지합니다. 이러한 제한은 조명, 환기 및 비상 대비를 위한 적절한 개방 공간을 보장하는 것을 목표로 합니다. 더욱이 위생적인 관점에서 볼 때 건폐율이 낮은 것이 선호되는 경우가 많습니다. 용적률을 일정하게 유지하면서 건폐율을 낮추면 지상의 공터가 늘어납니다.
서유럽과 일본에서는 건폐율이 용적률을 초과하는 경우가 많아 독특한 골목 풍경을 연출하고 소형차 문화가 확산되고 있다. 건폐율이 100%에 가까운 주목할만한 사례로는 무분별한 개발을 상징하는 구룡성채와 홍콩 아파트 단지가 있습니다. 인도 뭄바이의 다라비는 또 다른 극단적인 예를 보여준다. 홍콩에서는 최소한의 토지 면적과 상당한 인구에도 불구하고 건물 대 토지 비율이 여전히 높게 유지되어 독특한 지리적 어려움을 보여줍니다. 서울역 앞 대우 빌딩은 현행 기준에 비해 건축 규제가 느슨했던 1977년의 유물로 남아 있습니다. 엄격한 현대 건축법은 이러한 비정상적인 구조물의 건설을 방지합니다.
건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정되어 있으며, 구체적인 사항은 지자체가 조례를 통해 정합니다. 21세기 한국의 지자체들은 신도시 재개발 시 건폐율을 낮추는 등 녹지 공간을 우선시 합니다.건폐율이 낮은 아파트 단지는 건축에 있어 세심한 배려를 보여 더욱 쾌적한 느낌을 줍니다. 이에 따라 2020년대에는 아파트 단지의 건폐율이 두드러지게 나타났습니다. 서울 재건축 단지의 35층 제한을 해제해 달라는 요청은 건폐율을 낮추어 쾌적성과 접근성을 높여 단지의 가치를 높일 수 있다는 점에서 비롯됐습니다.