재건축,재개발,뉴타운 3가지 용어는 헷갈리기 쉬운 표현입니다. 재건축보다 큰 개념이 재개발, 재개발보다 큰 개념이 뉴타운이라고 이해하면 편합니다. 부동산 투자에서 일반 주택, 상가, 건물 외에 뉴스에서 언급되는 표현입니다.
재건축
우리나라의 아파트는 모두 철근 콘크리트로 건축되는데, 놀랍게도 철근 콘크리트의 수명은 상대적으로 짧습니다. 공사를 한 지 30~50년 쯤 지나면 강도가 약해지기 시작합니다. 따라서 이러한 아파트 건물에 대해서는 정기적인 안전 점검이 필요합니다. 아파트의 안전성이 일정 수준 이하로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없고 철거해야 합니다.
물론, 그 아파트에 살고 있던 사람들에게는 여전히 살 곳이 필요합니다. 그래서 아파트를 그냥 철거하는 대신 그 자리에 새 아파트를 짓고, 주민들은 새 건물로 이사하게 됩니다. 이 과정을 재건축이라고 합니다.
아파트를 재건축 하려면 상당한 비용이 듭니다. 따라서 재건축을 통해 새로 건설된 아파트는 철거된 아파트의 수를 능가할 정도로 가구 수를 크게 늘리는 경우가 많습니다. 철거 및 건설 비용을 충당하기 위해 추가 가구를 판매합니다. 고가 아파트의 새 아파트를 팔아 이익이 비용을 충당하고 잉여금이 남을 경우 재건축 조합원(아파트 원주민)이 이익을 나눠 갖습니다. 다만, 추가 판매로 얻은 이익이 비용을 충당하지 못하는 경우에는 조합원들이 비용을 부담해야 합니다.
재건축에는 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓기 위해 기존 토지 소유자가 조합을 구성하는 작업이 포함됩니다. 조합 설립 등 초기 절차는 재개발 절차와 상당히 유사합니다. 재건축과 재개발의 차이는 사업 초기에만 존재하며, 협회 설립 이후의 절차는 전혀 동일합니다. 이 방식은 기존 부동산을 통째로 청산하고 완전히 새로운 부동산을 창출하는 방식이므로 기존 부동산과 관련된 권리는 소멸되고 새로운 재산권이 분배되는 방식입니다. 법적 용어로는 이를 공용환권이라고 합니다.
모든 건물이 재건축되는 것은 아닙니다. 재건축은 주로 고층 철근 콘크리트 건물을 대상으로 합니다. 철골 구조물은 정해진 수명이 없으며, 석조나 목재로 건축된 건축물은 저층이므로 고층 철근 콘크리트 건축물(아파트)과 달리 자체 하중으로 인한 안전성이 저하되지 않습니다.한국 철근 콘크리트 건축물의 짧은 수명이 세계 건축계를 놀라게 했다. 고층 빌딩을 헐고 30년 만에 재건축 한다는 생각은 많은 사람들에게 당혹스러워 보입니다. 미국은 일반적으로 그 두 배(60년)를 적정 수명으로 보는 반면, 영국은 약 2.5배(70년)를 적정 수명으로 봅니다.
재개발
재개발이란 도로, 하수 시설, 주택 등을 새로 건설하는 등 생활환경이 낙후된 지역을 종합적으로 개발하는 것을 말합니다. 재개발은 일반 개발과 달리 공공 개발의 일부 측면을 담고 있습니다. 재개발 계획을 제시하는 쪽이 지자체인 경우가 많기 때문입니다. 재개발은 재건축과 유사하지만 정비하는 기반 시설 전체가 열악한 경우를 재개발이라고 말합니다. 쉽게 말하면 건물만 새로 짓는다면 재건축이지만, 도로를 비롯한 기반 시설 전체가 개선되면 재개발이 됩니다. 재개발이 지역 전체를 없애고 새로운 계획 도시를 건설하는 수준으로 진행되면 뉴타운 사업이 됩니다. 뉴타운은 엄밀히 말하면 여러 재개발, 재건축 사업으로 구성되어 있는 대규모 재개발 단위입니다.
기존 부동산을 완전히 철거하고 완전히 새로운 부동산을 건설하는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 무효화되고 새로운 부동산에 대한 권리가 배분됩니다. 법적으로 이 과정을 공용환권이라고 합니다. ‘권리 산정 기준일’은 공개 교환권을 취득할 수 있는 정의된 날짜입니다. 이 날짜 이전에 건축되어 소유권 이전 등록이 완료된 주택은 입주권 분배 대상이 되며, 이후에 건축된 주택은 ‘현금 청산’ 대상이 됩니다. 사업에 따라 기준 일이 다르기 때문에 재개발 및 재건축 시장에 참여할 때 대상 부지에서 이러한 측면을 명확하게 이해하는 것이 중요합니다.
뉴타운
뉴타운은 구도심 개발을 위핸 재정비 촉진 사업을 말합니다. 정식 명칭은 재개발 촉진 사업이며, 편의상 약어는 뉴타운입니다. 뉴타운이라는 용어는 국토교통부와 각 지자체가 재개발 구역을 지칭하기 위해 사용하는 공식 명칭이기도 합니다. 따라서 대부분의 재개발 지역은 ○○뉴타운이라는 명칭을 갖고 있습니다.
뉴타운은 건물 몇 채를 여기저기 밀어붙인다고 개발되는 것이 아닙니다. 대신 노후 주택이 밀집해 있는 동네를 통째로 철거하고 대규모 아파트 단지로 바꾸는 방식입니다. 기존 재개발 방식은 분산형, 소규모 재개발을 초래하여 전형적인 비규제적이고 무계획적인 개발을 초래했습니다. 즉, 기존 재개발 방식을 활용해 신축 아파트 단지는 일단 완공되면 주변 환경을 그대로 유지한 것입니다. 뉴타운은 완전히 새로운 환경을 조성해 개별 재개발의 단점을 해결하려는 시도입니다.
뉴타운의 장점은 미개발 공간을 남기지 않고 상당한 면적이 개발된다는 점입니다. 오래된 아파트를 대체하는 몇 채의 새 아파트가 아닙니다. 대신 주거 지역과 기반 시설을 체계적으로 정리하여 생활환경과 도시 미관을 크게 향상 시켰습니다. 뉴타운은 미니어처 도시와 같은 계획 도시의 특성을 보여줍니다. 단점은 대규모 재개발로 인해 기존 주민의 대규모 이주로 이어져 일시적으로 임대료와 전세 가격이 상승할 수 있다는 점입니다.